Кроме такого обязательного понятия, как категория земли, различают еще одно немаловажное - разрешенное использование земельного участка, которое заключается в определении правового использования земли согласно соответствующему зонированию территорий. Общие принципы и порядок проведения такого зонирования земель в Российской Федерации устанавливаются федеральными законами для всей территории нашей страны. Исключения из этого правила - земли в местах традиционного проживания и хозяйствования коренных малочисленных народов Российской Федерации, где в соответствии с федеральными законами может быть установлен особый режим использования указанных земель.
В частности, определение разрешенного использования земель для строительства зданий, сооружений приведен в ст. 4 Градостроительного кодекса РФ: «разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве – использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты». Статья 56 того же кодекса сообщает, что при предоставлении земельных участков градостроительные требования к их использованию определяются градостроительной документацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правилами застройки.
Сами же вид разрешенного использования определены системой классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятый и введенный в действие Приказом Госкомзема России №84 от 22 ноября 1999 года. Итак, рассмотрим подробнее назначение земель, потенциально могущих стать «вотчиной»:

    ИЖС — то, что надо для постройки своего дома. В ИЖС можно прописаться. Администрация муниципального объединения должна обеспечить наличие медучреждений, школ и детских садов для детей землевладельца, а также обязательные коммунальные услуги — водоснабжение, электричество, вывоз мусора. Однако все эти блага — лишь в теории, а на практике… Лишь некоторые проблемы решает управляющая компания поселка (разумеется, не бесплатно)), какие-то услуги оказывают окрестные платные учреждения, а в основном приходится все делать самому, объядинясь в этом с такими же страждущими — т.е. соседями.

    Дачное строительство на земле с/х назначения практически ничем не отличается от ИЖС. Разрешено возведение строения с правом регистрации проживания в них, кроме того, почти нет никаких ограничений по габаритам возводимых зданий.

    Садоводство имеет свои минусы. В садовом товариществе/обществе почти нереально прописаться, где-то есть ограничения на размеры участка и разрешенные габариты построек. Но если прописка не слишком важна, то приобретение «садовой» земли весьма выгодно, поскольку такие участки раза в 1,5 дешевле аналогичных по площади и расположению, но ИЖС-назначения. Многие высококлассные коттеджные поселки имеют именно такую юридическую форму: разрешено возведение строения с правом регистрации, но без права регистрации проживания в них.

    Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) идентично садоводству, но в этом случае стоит заранее узнать в органах местной власти, можно ли возводить на участке сооружения, поскольку где-то не выдаются разрешения на строительство на ЛПХ, а в других местах ведение ЛПХ разрешается лишь в пределах поселения.

    Крестьянско-фермерское хозяйство (КФК) - великолепно подходят для «усадебного» строительства. Например, в Московской, Калужской и Тверской областях уже возведено несколько «усадебных» поселков, в которых дома располагаются на участках площадью от одного гектара и выше. Но неудобство такой формы назначения земли в том, что фермер обязан вести сельскохозяйственную деятельность и сдавать отчеты в налоговую инспекцию, как индивидуальный предприниматель. Но есть возможность «обойтись малой кровь» - наличие на участке яблоневого сада или конюшни с двумя лошадьми — это уже ведение сельского хозяйства. А отчеты поможет составить любой компетентный бухгалтер.

Таким образом, делаем выводы: не ИЖС единым жив человек, и, кроме того, зная законы, можно изменить категорию земли и вид разрешенного использования.

Итак, прочитав о категориях земель, приходят мысли, что можно вполне законным путем заиметь замлю под ИЖС дешевле, чем выставляется на рынке, а именно, например, купить землю сельхозназначения (что вполне доступно) и перевести ее документально в участок для жилищного строительства. Перевод земель регулируется нормами Земельного Кодекса РФ, Федеральным законом РФ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перевод земельного участка,  находящегося в федеральной собственности, в собственности субъекта Российской Федерации, в муниципальной собственности либо в частной собственности, осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Порядок перевода земельного участка из одной категории в другую:

    Оформить правоустанавливающие документы на земельный участок;
    Произвести его межевание с определением границ земельного участка;
    Поставить участок на государственный кадастровый учет.

Заинтересованное лицо или его представитель обращаются в соответствующий орган с ходатайством о переводе земли, в котором указывается:

    кадастровый номер земельного участка;
    категория земли, в состав которых входит земельный участок и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
    обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель.

В качестве приложений к ходатайству в уполномоченный орган должны быть представлены:

    выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
    копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
    выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
    заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
    согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
    расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

По истечению двух месяцев со дня принятия ходатайства уполномоченный орган принимает решение в виде акта о переводе земельного участка из одной категории в другую либо в виде акта об отказе в переводе земельного участка. Акт направляется заявителю в течение 14 дней со дня его принятия.
На основании акта о переводе земельного участка в другую категорию вносятся записи об изменении категории земельного участка в документы государственного земельного кадастра, в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Внесение изменений инициирует орган, принявший акт о переводе земельного участка в другую категорию, и поэтому проводить какие-либо действия со стороны заинтересованного лица не требуется.
Перевод земельных участков в другую категорию считается состоявшимся с момента внесения изменений в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, при это переоформление правоустанавливающих документов на землю не требуется.